Recht: Gewerblicher Grundstückshandel | Drei-Objekt-Grenze

Ausgangslage.

Verkaufen Sie in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerbsvorgang privat mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, kann Ihnen ein nachhaltiger Grundstückshandel unterstellt werden, so dass ein anfallender Veräußerungserlös nicht nur einkommensteuerpflichtig ist, sondern auch der Gewerbesteuer unterliegt. Wichtig: Die Prüfung der sogenannten Drei-Objekt-Grenze kann „personenübergreifend“ erfolgen, so der Bundesfinanzhof in dem nachfolgend entschiedenen Fall.

Zählobjekt- personenübergreifende Sichtweise.

Der Ehemann M hatte 1992 den hälftigen Miteigentumsanteil an dem mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstück von seiner Tante käuflich erworben. Im Jahr 2000 erhielt er von seiner Mutter den anderen Miteigentumsanteil unentgeltlich im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. M begann im Jahr 2001 mit einer Generalsanierung des Gebäudes, die im Wesentlichen Anfang 2004 abgeschlossen war. Im Jahr 2003 hatte M das Gebäude in fünf Eigentumswohnungen aufgeteilt. Zunächst bemühte sich eine von M beauftragte Immobilienfirma um die Vermietung der Wohnungen. Nachdem diese Bemühungen erfolglos blieben, erteilte der der Ehemann M den Auftrag zum Verkauf des Objekts. Im Internet bot die Immobilienfirma in der Folgezeit vier hochwertig sanierte Wohnungen an. M veräußerte im Zeitraum von August 2004 bis November 2004 drei Eigentumswohnungen. Im Januar 2005 schenkte er zudem seiner Ehefrau E die nicht veräußerte vierte Eigentumswohnung im Erdgeschoss. Die fünfte Eigentumswohnung im Dachgeschoss wurde und wird teilweise von ihm selbst genutzt und seit 2005 teilweise gewerblich vermietet. Ehefrau E veräußerte die ihr geschenkte Eigentumswohnung im August 2005.

Der Bundesfinanzhof urteilte, dass das an die Ehefrau E verschenkte vierte Objekt als Zählobjekt in die sog. Drei-Objekt-Grenze bei der Beurteilung des gewerblichen Grundstückshandels des Ehemannes M einzubeziehen ist, weil bereits der Ehemann M --bevor er sich dazu entschlossen hatte, dieses Objekt unentgeltlich auf seinen Ehefrau E zu übertragen-- die zumindest bedingte Absicht hatte, auch dieses Objekt am Markt zu verwerten.

Hinweis.

Nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann bei Vorliegen eines einheitlichen Geschäftskonzepts ein Immobilienverkauf von mehr als drei Objekten selbst nach Ablauf der 10-jährigen Haltefrist (§ 23 Absatz 1 Satz 1 Einkommensteuergesetz) zu einer Überschreitung einer privaten Vermögensverwaltung führen und damit zu einem gewerblichen Grundstückshandel.

Die private Vermögensverwaltung durch Umschichtung sollte also sorgfältig überlegt sein.