INVESTMENTSTRATEGIE: Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH
Für Steuerpflichtige mit umfangreichem Grundbesitz kann die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH zum Zwecke der Steueroptimierung angezeigt sein. Mieteinnahmen sind mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern und damit im ungünstigsten Fall mit dem Höchststeuersatz von 45 %. Hinzukommt noch der Solidaritätszuschlag und ggf. die Kirchensteuer.
ERTRAGSSTEUER.
Durch die Gründung einer vermögensverwaltenden Gesellschaft in Form einer GmbH kann der auf die Mieteinnahmen fallende Steuersatz auf rund 16 % gesenkt werden, denn Kapitalgesellschaften haben einen niedrigeren Ertragssteuersatz. Mieteinnahmen werden nur mit der Körperschaftssteuer von 15 % belastet, so dass dies mit dem hierauf anfallenden Solidaritätszuschlag von 5,5 % zu einem Steuersatz von 15,83 % auf die Mieteinnahmen führt.
GEWERBESTEUER.
Da die Verwaltung privaten Vermögens nicht als steuerpflichtige, gewerbliche Tätigkeit aufgefasst wird, entfällt die Gewerbesteuer für den auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfallenden Gewerbeertrag.
GEWINNAUSSCHÜTTUNGEN.
Sobald der Gesellschafter eine Gewinnausschüttung für private Zwecke erhält, unterliegt diese der Kapitalertragssteuer (25 %). Daher sollten nach Möglichkeit
Überschüsse reinvestiert und zur Schuldentilgung und Vermögensanlage genutzt werden. Nur die ausgeschütteten, privat genutzten Mittel werden bei dieser Gestaltung hoch besteuert.
BESTANDSIMMOBILIEN.
Vorsicht ist geboten bei der Überführung von Bestandsimmobilien in eine neu zu gründende Immobilien-GmbH wegen der damit verbundenen Grunderwerbsteuer.
EINBRINGUNG IN EINE GMBH – VORWEGGENOMMENE ERBFOLGE.
Die Einbringung von Immobilien in eine vermögensverwaltende GmbH kann u.U. von Vorteil sein im Falle der Vermögensübertragungen im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge. Denn für die Übertragung von Gesellschaftsanteilen kann unter bestimmten Voraussetzungen der Freibetrag nach § 13a ErbStG und die Tarifbegrenzung des § 19a ErbStG genutzt werden. Aber Vorsicht: Werden Grundstücke eingebracht, so führt dies regelmäßig zu einer Grunderwerbsteuer. Zudem kann die Einlage von Grundstücken
zu steuerpflichtigen Gewinnen führen, soweit die Immobilien innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Einbringung angeschafft wurden.
HOLDING-STRUKTUR.
Die Struktur einer Holdinggesellschaft mit dem satzungsmäßigen Zweck „Erwerben, Halten und Verwalten von Beteiligungen“ kann steuerlich von Vorteil.
Eine Holdinggesellschaft besitzt eine Beteiligung an mindestens einer von ihr rechtlich unabhängig existierenden operativ tätigen Immobilien-GmbH (Tochtergesellschaft).
Der Steuervorteil liegt darin, dass Gewinnausschüttungen bei Kapitalgesellschaften untereinander, beispielsweise aus einem Immobilienverkauf der operativ tätigen GmbH an die Holding zu 95% steuerfrei sind. Durch die Steuerbefreiung für die Holdinggesellschaft bleibt dieser damit aus dem Immobilienverkauf wesentlich mehr Kapital, das wiederum reinvestiert werden kann.
FAZIT.
Trotz des damit verbundenen Gründungsaufwands und unter Berücksichtigung der laufenden Kosten kann sich in vielen Fällen die Gründung einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH wirtschaftlich lohnen.